Türk medeni Kanunu 706. Maddesi gereği bir taşınmazın aynına ilişkin tüm hukuksal işlemler resmi yazılı geçerlilik koşuluna bağlıdır. Sözü edilen resmi yazılı geçerlilik koşulunun sağlanması, Tapu Kanunu’nun 26. Maddesi gereği yalnızca tapu memurları aracılığı ile olur.
Tarafların kendi aralarında adi yazılı şekilde gerçekleştirdikleri ya da noter aracılığı ile gerçekleştirdikleri hukuksal işlemler, bir taşınmazın devrini içeriyorsa geçersizdir.
Taşınmaz satışının resmi şekle bağlı tutulmasının nedenleri: hukuksal işleme açıklık getirmek, ispat kolaylığı sağlamak, taraf istençlerine açıklık getirmenin yanı sıra taşınmaz üzerindeki hakların bir kişinin varlığının önemli bir parçası sayıldığından kişilerin yeterince düşünmeden karar vermesini önlemek, tarafların ehliyetsizlik, irade bozukluğu, sözleşme şartlarının resmî senettekinden ayrı olduğu gibi itirazlarda bulunmalarının güçleştirmesi olarak sayılabilir.
Taşınmaz Devri koşulsuz ve şartsız olmak zorundadır. Resmi yazılı şekilde yapılan bir sözleşmede değişiklik yine aynı şekle bağlı kalınarak yapılmalıdır. Ancak taşınmaz satımına ilişkin devrin koşulsuz ve şartsız olması zorunluluğundan ötürü tamir ya da bakım giderleri gibi yan yükümlülükler ya da güvenceler isteyen bir taraf, bu isteği doğrultusunda diğer tarafın da imzanın bulunduğu adi yazılı şekilde bir sözleşme oluşturabilir.
Tapu memurları önünde gerçekleştirilmeyen taşınmazın aynına ilişkin olan hukuksal işlemleri, geçersiz kılan kanun koyucuya karşın Yargıtay’ın istisna sayılabilecek bazı durumlarda sözleşmenin geçersizliğinin öne sürülmesi, hakkın kötüye kullanılması sonucuna yol açacak ise sözleşmenin kurulmuş sayılabileceği yönünde 1988 tarihli bir İçtihadı Birleştirme Kararı bulunmaktadır.[1] Kanunun geçerlilik koşuluna bağladığı bir hukuksal işlem, sonradan tarafların ikrarı ile bile yaşama döndürülemez iken Yargıtay’ın bu kararı öğreti de tartışılmaya devam edilmektedir.
Taşınmaz Satım Sözleşmenin geçersizliğinin öne sürülmesi için ya da taşınmaza ilişkin diğer birçok uyuşmazlık adına kesin yetki kuralı bulunmaktadır. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Yetki sözleşmelerinin geçerliliği her ne kadar asıl sözleşmelerin geçerliliğinden bağımsız olsa da bu konuya ilişkin adi yazılı şekilde düzenlenmiş bir sözleşmede yer alan yetki şartı, kesin yetki kuralı bulunduğundan geçersiz sayılacaktır.
[1] Yarg. İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu T. 30.09.1988 E.1987/2 K.1988/2 (YENİOCAK, Sözleşme Hazırlama ve İnceleme Rehberi, Seçkin Yayınları, Ankara, 2020 s.105)